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1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段
土地證和建設用地規劃許可證這兩個證,加上規劃要點批復,是進行重慶代辦房地產開發資質的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序,非常的有學問。有經驗的同志,一看這幾樣東西的發出時間,基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力斗爭。
土地證由國土部門頒發,是土地權屬證明,載明了土地用途及使用期限(只是載明);建設用地規劃許可證由規劃部門頒發,是核定土地用途及用地界線的法律依據;規劃要點批復由規劃部門頒發,是確定土地使用強度指標的法律依據,如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現出來,包括現在的那個小戶型比例限制要求,也會在這個文件里體現出來。
2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質
這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣,與法律的關系也比較大,比如設立項目公司。這里要注意一下,母公司拍到的土地,轉到其全資設立的項目公司名下,按我國法律,不屬于交易。
我再次強調一下:母公司與其全資子公司之間的土地流轉,不屬于交易。再次強調:不屬于交易。因此,房地產公司可以任意設置項目子公司,在房子賣完后再把它在實體上消滅,只留下一個殼。這種操作模式沒什么法律風險可言,非常的經濟實用,因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這么干。
立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里,可行性這個東西,政府是從什么角度來管理的。反正現在各地由于市場經濟的深度不同,所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管,有些地方就管得非常嚴。
3、總平面審查階段
這個階段各地的叫法不一樣,我聽得比較多的叫“修建性詳細規劃審查”。這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙,也就是審一個小區的建筑物都是怎么排的,每棟單體建筑有多高,有多大,各棟單體建筑之間怎么間隔,間距是多少,日照夠不夠,總容積率是多大,有沒有超過規定的容積率,建筑密度是多少,進出小區的道路怎么安排,是不是符合消防規范,等等等等,這些東西都是非常的專業。
在這里舉例說明一下,比如建筑密度,這個東西看起來很簡單是吧,就是建筑物基底面積占整個重慶代辦房地產開發資質小區面積的比例數。譬如這個小區是1萬平方米,有3000平方米的地面上有建筑物,那么建筑密度就是30%。看起來這個計算應該是沒有什么爭議了。但是且慢。
 
 
 
 
 
     
 
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