還在反對“加裝電梯”？3個趨勢下，老小區或不裝不行了
棚改，作為上一個5年規劃的重點工作之一，隨著2020年的結束宣告正式退場。以2021年為新開篇的下一個5年規劃，即十四五規劃的重點之一，是老舊小區改造。
說是十四五規劃重點，實際上舊改這項工作早在18、19年就已起步開展，并在2020年完成了3.9萬個老舊社區的改造工作。
舊改分為三類，第一類是基礎類，免費實施，例如外墻粉刷、水電氣網、管線、消防的改造；第二類是完善類，例如加裝電梯、增設車位、綠化改造等；第三類是提升類，例如社區食堂、社區養老、社區托幼等。第二、第三類實行“可選菜單式”，若投票表決的比例達到、超過法定要求，則進入改造程序，費用由國家、地方或企業、居民共同出資。
通過2020年3.9萬個社區已有的舊改成果來看，選擇第二、第三類的社區比例不高，且主要集中在“加裝電梯意見不統一”上。
之所以加裝電梯意見不統一，大致有以下原因：
1、低層住戶對電梯的使用需求較低，加裝電梯出資分配比例很難協調；
2、加裝電梯對低層住戶利好偏少、利空卻偏大，比如采光受損、可能存在的電梯運行噪音；
3、加裝電梯后額外增加3筆費用，電梯運行費、電梯電費、電梯保養維修費，這些費用低層住戶并不愿意接受；
4、加裝電梯后，高樓層房子除了上下樓變得方便，還大幅提升了房屋市場價值。一二樓則從原先無電梯時的最貴樓層變成了最廉價樓層。
顯然，高樓層、低樓層住戶在加裝電梯這件事上有著天然的矛盾，涉及居住條件、家庭開支、房子市場價值變化三方面，因此加裝電梯比例偏低這個結果也是情理之中。
但是，對于居住在老小區的居民而言，有3個現象值得注意，加裝電梯或在所難免。
1、不加裝電梯的老房子，市場價值或每況愈下
以鄭州為例，2020年當地開展老舊小區集中改造，改造內容涉及涂料外墻重新粉刷、紅磚外墻升級為金屬板外墻，破損水泥路面重新硬化鋪設、綠化改造、引入全冠樹木、增加健身鍛煉設施、增加兒童游樂場地等。一系列改造完工后，原本20年以上房齡的老社區煥然一新，有了現代化小區的模樣。
但是，這些房子改造前、改造后市場價值幾乎沒有區別，且最重要的是有價無市、沒有人想買這種房子。
原因很簡單，沒有電梯的房子，市場客戶不接受。
很顯然，電梯已經成為現代人買房的標配之一，沒有電梯的房子正越來越邊緣化，伴隨著的則是市場價值的每況愈下。
看到這里有些人可能不以為意，反正是自己住的房子，升不升值無所謂。但房子可是家庭資產的重要組成之一，未來也是可以繼承的，任由貶值恐怕并不上算。
2、三四線新小區的逐漸飽和，正加速老房子淘汰
三四線城市最顯著的一個特點是：買新房的比例遠遠大于買二手房的比例。
在以前三四線城市發展不快、新房供應量也不高的時代（5年前），老房子因相對較好的地理位置還能受到一部分人的青睞。
但上一輪棚改所驅動的置業、換房熱潮，大大加速了城市的擴張，帶來了新區買房熱度翻數倍的新房供應，以此加速了新房的需求與房價的提升，并進一步導致了買新區新房、不買老城老房的偏好。
這種現象，在一二線城市可能還不要緊，畢竟源源不斷流入的人口，給老房子帶來了足夠的需求。況且老房子地理位置好、上班出行便捷、價格相對低廉，更符合這些新市民的需要。
但三四線可就不同了。一方面缺乏人口的流入，另一方面為數不多的本地需求更熱衷于買新房，老房子的未來局面不難想象。要么變成廉價的出租房，要么低價出售給低收入人群，否則空置的概率就很高了。
3、棚改安置房即將迎來集中交付期
即便是在貨幣拆遷比例最高峰的17年，貨幣拆遷的比例也沒有超過整個拆遷比例的一半。超過一半以上的房屋拆遷補償，還是以安置房的形式體現的。
而以17年、18年開始計算，2-3年的建設、交房周期，21年就到了第一批安置房集中交付的時間點。
雖然安置房5年之內不可辦理不動產證、不可過戶，但協議買賣安置房早已不是什么少見的事。所以，當年棚改力度越大的地方，這兩年安置房的交付規模越大。
試想，一邊是持續供應的商品房的擠壓，另一邊是安置房的批量入市，老房子的未來市場價值顯然并不樂觀。
看完這三點，是否還在為加裝電梯那點相對較小的利益計較呢？這里給到的建議是，老房子尤其是三四線城市的老房子，能加裝電梯的盡量裝，這是對自己資產的一種保護。
至于不同樓層住戶的利益，該協調的必然還是要協調。杭州的做法就給出了一些很好的借鑒：
1、 一樓不承擔加裝電梯費，其他樓層按樓層高低設定比例；
2、 一樓不承擔任何電梯使用費、電費、保養維修費；
3、 給一樓補貼或免除3-5年的物業費；
4、 利用空間給一樓增設院子，提高一樓市場價值。
最后小結。不加裝電梯，從家庭資產、房屋市場價值變化趨勢的大角度看，對每一層都是弊大于利。所以，能加裝盡量加裝。但一樓的訴求合情合理，其他樓層也值得拿出補償一樓的合理方案，促進加裝電梯的落成。
來源：共利電梯網
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